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Übertragungsverträge

Nachtrag

• Nachtrag von letzter Vorlesung: Rechtswahl bei französischen und deutsches Unternehmen mit schweizerischem Recht ist möglich.
• Übertragungsverträge ist ein Vertragstyp nämlich der Kauf
• Kauf = Austausch Ware gegen Geld

🚕Unterscheidung nach Kaufgegenstand

• bewegliche Sachen z. B. Brötchen, Auto
• unbewegliche Sachen z. B. Grundstücke, Immobilien (können nicht einzeln gekauft werden) → d. h. man kauft Immobilie immer mit Grundstück → Ausnahme: Erbbaurecht etc.
• Rechte
  • Ansprüche / Forderungen z. B. Forderungsverkauf
  • Beteiligungen z. B. Geschäftsanteile an GmbH
• Vereinbare ich nichts, gelten die gesetzlichen Regelungen.
• Regelungsaspekte / Skelett der Vertrags ist immer gleich z. B. Unternehmenskauf vs. Grundstückskauf.

☠️Skelett des Vertrags

• Kaufgegenstand
  • Was soll eigentlich verkauft werden?
  • Welche Liquidität muss vorhanden sein bei Unternehmenskauf
  • Zubehör Einbauküche bei Immobilienkauf
• Kaufpreis
  • Kaufpreiszahlung wird gestreckt / ist auf einmal fällig
  • Wann ist Kaufpreis fällig?
• Eigentumsübergang + Sicherung des Austauschverhältnisses
  • Trennungs- & Abstraktionsrecht z. B. Verkäufer ist weiterhin Eigentümer, auch wenn Kaufvertrag einer Maschine abgeschlossen ist. Wegen zwei Rechtsgeschäften (Verpflichtung / Eigentumsübergang) z. B. bei Immobilien (§ 873 BGB) geht Eigentum erst mit Eintragung im Grundbuch über. Je nach Auslastung Grundbuchamt erfolgt Eigentumsübergang erst 4-5 Mon. später → Sicherung des Austauschverhältnisses
• Besitzübergang und Gefahrtragung
  • Eigentum → rechtliche Sachherrschaft / Besitz → tatsächliche Sachherrschaft sind zwei paar Stiefel
  • Man muss also streng unterscheiden.
  • Bei Besitzübergang stellt sich die Frage der Gefahrtragung d. h. was passiert z. B. wenn Kaufgegenstand gar nicht mehr besteht? → Ab wann liegt Risiko bei Käufer / wann Verkäufer?
  • Unmöglichkeit § 275 BGB gilt nicht immer. Unmöglichkeit kann nur angewendet werden, sofern Verkäufer Gefahrtragung hat d. h. die Ware noch nicht beim Spediteur ist. Brennt Ware ab, bevor sie versendet werden kann, dann besteht Unmöglichkeit.
• Rechts- und Sachmängelhaftung
• Vollzugs- und Wirksamkeitserfordernisse
  • z. B. Verzicht der Gemeinde auf Vorkaufrecht bei Kaufvertrag
• Kosten und Steuern

🧱Gesetzliche Vorschriften

• § 433 BGB: Vertragstypische Pflichten (Essentialia Negoti)
  • Verkäufer: Übergabe der Sache + dem Käufer Eigentum verschaffen d. h. Besitz und Eigentum wird verschafft
  • Käufer: Abnahmepflicht + Kaufpreiszahlung
• §§ 434-442 BGB: kaufrechtliche Gewährleistungsrechte
• § 444 BGB: Haftungsausschluss
• § 446, 447 BGB: Gefahr- und Lastenübergang
  • Gefahrenübergang ist mit Besitzübergang geregelt
  • Früherer Gefahrenübergang, sofern Ware nicht Erfüllungsort gesendet wird → Keine Anwendung bei Verbraucher-Kaufverträgen
• § 449 Eigentumsübergang
  • Eigentum soll nicht mit Besitz übergehen, sondern Eigentum wird erst nach vollständiger Bezahlung übergehen.
  • Verkäufer bleibt weiterhin Eigentümer, solange der Käufer nicht vollständig bezahlt hat. Auch wenn Käufer schon tatsächliche Sachherrschaft hat.
  • Ermöglicht ein einfacheres Zurückfordern.
  • Z. B. Ratenkauf. Man ist Besitzer des Fernsehers solange man nicht alle Raten bezahlt hat. Erst mit Schlussrate wird man Eigentümer. Gläubiger hat es einfacher zurückzufordern, solange nicht bezahlt ist.
• § 453 Rechtskauf
• § 474-479 Verbrauchsgüterkauf
  • Nur Anwendung auf Verbraucher kauft bewegliche Sache von Unternehmer. Keine Immobilie!
  • Gem. § 476 hat man kaum Steuerungsmöglichkeiten bei Vertragsgestaltung. Kleine Ausnahme ist nur Eigentumsvorbehalt.
  • Gem. § 447 liegt eigentlich Versandrisiko bei Käufer. Überlagert durch § 475 Abs. 2 BGB. Fast immer trägt Verkäufer dann das Risiko des Untergangs!
• §§ 311b BGB, 15 Abs. 4 GmbHG: Formvorschriften bei Immobilienkaufverträgen bzw. Notarielle Beurkundung bei Verkauf von Gesellschaftsanteil an neuen Gesellschafter bei GmbH

🤥Sach- und Rechtsmängel

• Sach- oder Rechtsmangel = Abweichung der Ist- von der Soll-Beschaffenheit
• Sachmangel liegt auch vor, wenn sich offensichtlich Sache nicht für den gewünschten Zweck eignet.
• Zweistufiges System:
  1. Stufe: Nacherfüllung (= Recht zur zweiten Andienung) (§ 439 BGB)
     • Ziel ist Vertrag durchzuführen, erst dann sollen Sekundärrechte greifen.
     • Verkäufer soll das Recht bekommen, den Mangel zu beseitigen. Erst dann hat man Rechte aus Sekundärstufe (2. Stufe)
     • Nimmt man Verkäufer das Recht auf Nacherfüllung, kann man keine weiteren Mängelrechte geltend zu machen. Z. B. ist Fristsetzung notwendig, um weitere Ansprüche geltend machen zu können.
  2. Stufe: Rücktritt, Minderung, Schadensersatz statt der Leistung

🏰Beispiel: Immobilienkaufvertrag

• § 1 Grundbuchstand (Kaufobjekt, Belastungen)
  • Immobilie allein können nicht gekauft werden ungeachtet von Ausnahmen (§ 93 / 94 BGB)
  • Was sind die Belastungen, die auf mich zukommen?
    • Dienstbarkeiten gem. Abteilung 2 des Grundbuchrechts z. B. Wegerechte, Nießbrauch
    • Belastungen gem. Abteilung 3 des Grundbuchs z. B. Grundpfandrechte wie Hypotheken und Grundschuld
• § 2 Verkauf
• § 3 Kaufpreis, Fälligkeit, Finanzierung
  • Eintragung einer Auflassungsvormerkung für Käufer → Käufer will Sicherheit haben, dass er auch Eigentümer wird.
  • Grundbuchbelastungen z. B. Grundschulden sollen nicht übernommen werden. Kaufpreisfälligkeit tritt meist erst bei Lastenfreiheit / also Löschung der Grundschulden etc. ein.
  • Verzicht der Gemeinde auf Vorkaufrecht
  • Finanzierungsvollmacht. Verkäufer berechtigt Käufer Grundschulden eintragen zulassen, obwohl Eigentum nicht übergegangen ist. Bedarf einer Regelung im Kaufvertrag bzgl. Löschung der Grundschulden bei Nichtzustandekommen des Kaufvertrags.
  • Verkäufer braucht keinen gerichtlichen Titel, sondern es reicht Ausfertigung des Vertrags
• § 4 Besitz-, Nutzen-, Lasten und Gefahrenübergang
  • Z. B. Regelung bei vermieteten Objekten. Übergang der Mietkautionen
• § 5 Gewährleistung
  • Z. B. Verkäufer schuldet weder Flächenmaß des Grundstücks, noch Risiko der Verwendung. Versteckte Mängel werden nicht verschwiegen bzw. sind dem Verkäufer unbekannt. ...
  • Kein Haftungsausschluss bei Vorsatz (§ 444 BGB)
• § 6 Eigentumsübergang, Auflassung
  • nicht diskutiert
• § 7 Vormerkung
  • Eigentumsübergang erst mit Eintragung ins Grundbuch
• § 8 Steuern und Abgaben, Kosten
  • Wer trägt Kosten für Notar, Grundbuchamt etc.
• § 9 Provisionsregelung
  • Welche Partei ist verpflichtet die Courtage zu zahlen
• § 10 Hinweise des Notars
  • Energieausweis
  • keine steuerliche Beratung
• § 11 Vollzugsvollmachten